6月5日,国金证券发布房地产行业研究。
行业研究
本周 A 股地产、港股地产、物业板块均有所上涨。本周(5.27-6.2)申万 A 股房地产板块涨跌幅为+2.6%,在各板块中位列第 5;WIND 港股房地产板块涨跌幅为+1.3%,在各板块中位列第 9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3%,恒生中国企业指数涨跌幅为+1.5%,沪深 300 指数涨跌幅为+0.3%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+1.5%和+2.8%。
【资料图】
本周北京、天津、青岛、苏州、宁波等地举行土拍,土地成交规模上升,溢价率维持较高水平。本周(5.27-6.2)全国 300 城宅地成交建面 844 万㎡,单周环比+60%,单周同比-24%,平均溢价率 7%。2023 年初至今,全国 300 城累计宅地成交建面 13837 万㎡,累计同比-20%;年初至今,华润置地、建发房产、招商蛇口、保利发展、万科的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比上升,成都、上海市场热度较高。本周(5.27-6.2)35 个城市商品房成交合计 484 万平米,周环比+13%,周同比+0%。其中:一线城市周环比+9%,周同比+37%;二线城市周环比+13%,周同比-1%;三四线城市周环比+32%,周同比-40%。
本周二手房成交环比下降,同比上升,一二线城市韧性更强。本周(5.27-6.2)15 个城市二手房成交合计 195万平米,周环比-9%,周同比+34%。其中:一线城市周环比-8%,周同比+41%;二线城市周环比-8%,周同比+34%;三四线城市周环比-32%,周同比+2%。
青岛连出 7 条需求端支持政策。6 月 1 日,青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,调整青岛非限购区域购房首付比例,同时优化限售条件,支持刚需、改善性需求。本次青岛楼市新政涉及①限售调整变动:新建商品房出售条件由网签满 5 年变更为网签满 3 年,取证满 2 年;二手房出售条件由取证满 2 年变更为取证满 1 年。②首付比例调整:限购区域(市南、老市北)首付比例不变,首套最低 30%、二套最低 40%;非限购区域首付比例首套最低调整为 20%、二套最低调整为 30%。5 月各地出台政策的频次降低,而在 4、5 月销售连续环比承压的背景下,预计后续高能级城市的需求端政策将持续落地。
5 月百强销售同比增长,环比承压,央国企及头部房企韧性更强。根据克而瑞数据,2023 年 1-5 月百强房企全口径销售金额 28548 亿元,累计同比+9%,累计同比增速较 1-4 月下降 1 个百分点。5 月单月全口径销售金额 5402 亿元,环比-14%,环比跌幅扩大,同比+6%,同比增速放缓。从房企角度来看,1-5 月累计销售金额同比增速最高的三家房企仍是保利置业、国贸地产、越秀地产,累计同比增速分别为+202%、+161%、+101%。从 5 月单月销售来看,TOP30 房企中多数能实现同比上升,但环比普遍承压,仅越秀地产、绿地控股、卓越集团、电建地产同环比均上涨。
投资建议
青岛放松限售降首付比例,预计后续高能级城市的需求端政策将持续落地,支撑市场销售弱复苏,能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块,推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企,如建发国际集团、中国海外发展等;物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复,推荐滨江服务、建发物业等;二手房市场活跃度持续向好,推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约。
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