6月5日，国金证券发布房地产行业研究。
行业研究
本周 A 股地产、港股地产、物业板块均有所上涨。本周（5.27-6.2）申万 A 股房地产板块涨跌幅为+2.6%，在各板块中位列第 5；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+1.3%，在各板块中位列第 9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.5%，沪深 300 指数涨跌幅为+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+1.5%和+2.8%。
【资料图】
本周北京、天津、青岛、苏州、宁波等地举行土拍，土地成交规模上升，溢价率维持较高水平。本周（5.27-6.2）全国 300 城宅地成交建面 844 万㎡，单周环比+60%，单周同比-24%，平均溢价率 7%。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 13837 万㎡，累计同比-20%；年初至今，华润置地、建发房产、招商蛇口、保利发展、万科的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比上升，成都、上海市场热度较高。本周（5.27-6.2）35 个城市商品房成交合计 484 万平米，周环比+13%，周同比+0%。其中：一线城市周环比+9%，周同比+37%；二线城市周环比+13%，周同比-1%；三四线城市周环比+32%，周同比-40%。
本周二手房成交环比下降，同比上升，一二线城市韧性更强。本周（5.27-6.2）15 个城市二手房成交合计 195万平米，周环比-9%，周同比+34%。其中：一线城市周环比-8%，周同比+41%；二线城市周环比-8%，周同比+34%；三四线城市周环比-32%，周同比+2%。
青岛连出 7 条需求端支持政策。6 月 1 日，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调整青岛非限购区域购房首付比例，同时优化限售条件，支持刚需、改善性需求。本次青岛楼市新政涉及①限售调整变动：新建商品房出售条件由网签满 5 年变更为网签满 3 年，取证满 2 年；二手房出售条件由取证满 2 年变更为取证满 1 年。②首付比例调整：限购区域（市南、老市北）首付比例不变，首套最低 30％、二套最低 40％；非限购区域首付比例首套最低调整为 20％、二套最低调整为 30％。5 月各地出台政策的频次降低，而在 4、5 月销售连续环比承压的背景下，预计后续高能级城市的需求端政策将持续落地。
5 月百强销售同比增长，环比承压，央国企及头部房企韧性更强。根据克而瑞数据，2023 年 1-5 月百强房企全口径销售金额 28548 亿元，累计同比+9%，累计同比增速较 1-4 月下降 1 个百分点。5 月单月全口径销售金额 5402 亿元，环比-14%，环比跌幅扩大，同比+6%，同比增速放缓。从房企角度来看，1-5 月累计销售金额同比增速最高的三家房企仍是保利置业、国贸地产、越秀地产，累计同比增速分别为+202%、+161%、+101%。从 5 月单月销售来看，TOP30 房企中多数能实现同比上升，但环比普遍承压，仅越秀地产、绿地控股、卓越集团、电建地产同环比均上涨。
投资建议
青岛放松限售降首付比例，预计后续高能级城市的需求端政策将持续落地，支撑市场销售弱复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。
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